房价为什么降不下来
2010年03月23日 被浏览 2712 次
 
 
    泡沫只有破了才能证明是泡沫
  美联储前主席格林斯潘的这句话,用于中国的房地产市场再合适不过了。
  在全球经济一片低迷中,中国的房价却不断上涨,很多地区的房价已经超过2007年的最高点。
  2008年凄惨冷淡的楼市在2009年不仅仅是回暖,简直是狂热了。2009年11月份,北京的一手房和二手房均价都已达到历史最高点。中国不动产研究中心监测的北京商品住宅的成交均价,在11月达到了18088元/平方米的高位,新开盘项目的均价升至17550元/平方米。2009年全年北京商品房均价上涨幅度超过60%,是北京GDP涨幅的6倍多。
  国际通行的衡量房价是否合理的两个重要标准——房价租售比和房价收入比,在疯狂的中国房市面前基本失效。“房价租售比”是国际通行的、用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数值比例,以单套月租与其总价的比值,衡量租金与房价是否有着合理的差距。一般而言,国际标准的房产租售比为1:100到   1:200,但北京的租售比从2004年以来一直偏离这一数值,目前北京的租售比更是严重背离
了安全线。2009年11月北京楼市租售比再创纪录,首次突破了  1:500,达到1:525,部分区域甚至达到了1:700。所谓“房价收入比”,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据,截至2009年7月,北京市的房价收入比已达27:1,相当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房,超出国际平均水平5倍。
  一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的购买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者。随着价格的上涨,常常出现预期的逆转和价格的暴跌,由此导致金融危机。这是美国经济学家查尔斯·P.金德尔伯格对泡沫经济的解释。
  中国的房地产此时正呈现并承受着泡沫经济的高度风险。全国房价基本呈持续性上涨甚至暴涨的趋势,商品房价格涨幅远超过居民收入的增幅,土地价格越炒越高,“地王”频现,房地产商大手笔拿地建房,负债率普遍持续上升,房价收入比和房价租售比极端不合理……种种现象的背后,是住房成为像股票一样的资本运营品,在投机者的“看高”预期和社会普遍的“恐慌性购房”中,被赋予了过多的虚拟价值,使其远远背离了其真正价值。这其中的价值差日益扩大,构成了愈来愈膨胀的泡沫。
  国企拿地不差钱与地方的“土地财政”
  房价的上涨使得开发商的热情重新高涨,他们早忘了2008年的寒冬刚刚过去。北京、上海、重庆等地“地王”频现,不仅北京、上海,在深圳、宁波等城市,“地王”也相继出现,其出手之阔绰、声势之浩大,无不令人震惊。
  然而,更令人惊讶的是,国企和央企竟然成了这波疯狂拿地的主力。在实业经济尚未全面恢复的情况下,除了传统的国企地产企业,那些原本从事钢铁、电子、粮食、能源等行业的国有企业,也纷纷迈进或准备进军房地产行业。
  这些央企或是大国企背景的地产企业的大手笔,将大部分民营资本挤到二三线城市。美联物业市场研究部的统计数据显示,北京2009年出让的住宅用地中,民营企业拿地建筑面积为423.7万平方米,成交价167.9亿元,而国企拿地建筑面积为654万平方米,共计417.3亿元。在2009年住宅类地块总投资中,国企占到了71%,远远超过民企的29%。无怪乎SOHO中国董事长潘石屹在竞拍广渠路15号地铩羽而归后感慨:“现在地王都是央企。”“地王”频现带来的直接后果便是楼面价高涨,甚至超过了同区域当年在售楼盘的销售价,这种“面粉比馒头贵”的现象很可能导致面粉和馒头轮番比着涨价,压力最终仍将转移到购房者身上。
  国企拿地之所以“不差钱”,是因为2009年信贷资金大量流向国企,特别是一些国有大中型企业。2009年上半年国家巨额放贷之时,大量在经济回暖中并不缺钱的企业还是拿到了大量贷款。房地产业的复苏和价格的上涨,使得大量资金流向楼市、地市。而国企强悍入市,是抬高地价、加快房价上涨的重要原因。更令人担忧的是,一些国企的主业并不是房地产,却频频制造“地王”,这将加剧市场的泡沫化
和非理性程度。
  然而,一个巴掌是拍不响的。
  事实上,近年来土地出让金收入成为地方财政收入的重要来源。中国指数研究院发布的《2009年中国土地出让金年终盘点报告》称,2009年中国土地出让金总金额达1.5万亿元。土地出让金已成为许多地方政府财政预算外收入的最主要来源。一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%,个别市县达90%左右。
  宽松信贷与通胀预期
  推动房价上涨的表象是购房消费力的持续复苏,深层次原因则在于宽松的政策环境,如包括二套房贷优惠在内的一系列救市政策,降低了购房成本、交易成本,扩大了购房群体,使市场需求增多。另一方面,宽松的货币政策缓解了开发商的资金困境,加上开发商自“小阳春”以来的销售回款,有了涨价的底气。根据国家统计局的数据,2009年上半年进入房地产业的信贷资金超过8000亿元。
  4.58万亿元——当去年5月上旬,中国人民银行发布报告公布了一季度信贷数字后,通胀预期愈加明显。在通胀预期的压力下,寻求资产保值、升值成了许多购房人特别是投资客的当务之急。除了投资客的资金,还有从实体产业转移而来的资金。根据媒体报道,2009年10月,全国人大常委会原副委员长成思危称,有2.1万亿信贷资金并没有进入实体经济,而是进入了股市、楼市。
  日本“失去的十年”
  从20世纪70年代开始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫。其发展分为四个时期。1.泡沫萌芽时期:1985年“广场协议”后美元贬值,大量国际热钱进入日本房地产业,房价上涨。2.地产泡沫出现:日本政府提出内需主导经济增长的政策,连续5次下调利率,放松国内金融管制,而产业结构增长趋缓的产业无法吸收庞大的货币供应,大量资金流向房地产和股市,地价暴涨。受房价骤涨的诱惑,大批日本人纷纷投机炒房,巨大的房地产泡沫产生。3.空前的地产泡沫:地价垂直式飙升,1990年仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。4.泡沫迅速破灭:利率提高,1991年后国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,个人纷纷破产,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。
  从后果上看,这次房地产泡沫不但沉重打击了日本的房地产业,还直接引发了严重的财政危机。受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退期,陷入了长达15年的萧条和低迷。人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”,把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
  《蜗居》的热映折射出公众对房价飙升心生不满但又无可奈何的现实。根据2009年12月中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》,中国85%的家庭无能力买房。对一些大中城市的普通居民来说,疯狂的高房价不仅剥夺了当代人的住房福利,而且还绑架了祖孙三代的幸福生活。一般中青年家庭买房,不仅要掏出自己全部的积蓄,而且还要指望双方的父母把好不容易积蓄下来的养老钱拿出来“支援”,“啃老”已成为普遍现象。
  虽然中央政府政策调整的空间非常有限,但是必须迅速而坚定地调整行业结构,确立市场化和非市场化结合的房地产发展模式,明确从中央各部门到地方政府的统筹、协调机制,完善从土地供应制度到金融制度的改革,改革税收分配体制,将地方政府从“土地财政依赖症”中解放出来。否则,中国房价将无法走出“越调越高”的怪圈。
 
(潘向红 摘自读者网)
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